Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Maß für die Intensität der Bebauung eines Grundstücks. Sie gibt an, welcher Anteil des Baugrundstücks maximal überbaut werden darf. Beispiele:
Zur überbauten Fläche zählen:
Die GRZ dient dazu, eine ausreichende Durchgrünung und Versickerungsfläche sicherzustellen und eine Überdichtung zu verhindern.
Sie können auf folgende Weise Einsicht in einen Bebauungsplan erhalten:
Tipp: Kontaktieren Sie das lokale Bauamt für genaue Informationen zum Zugang.
Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen sind möglich:
Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB):
Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB):
Beide Möglichkeiten bieten Flexibilität bei der Anwendung des Bebauungsplans, unterliegen aber strengen Voraussetzungen.
Die "Art der baulichen Nutzung" im Bebauungsplan legt fest, welche Nutzungen in einem Gebiet zulässig sind. Sie wird nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt und umfasst:
Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung:
Ein qualifizierter Bebauungsplan ist ein Bebauungsplan, der mindestens folgende Festsetzungen enthält:
Qualifizierte Bebauungspläne ermöglichen:
Sie bieten ein hohes Maß an Planungssicherheit für Gemeinden und Bauherren.
Die Beurteilung von Bauvorhaben im Geltungsbereich von Bebauungsplänen erfolgt ausschließlich nach dessen Festsetzungen . Grundsätzlich ist ein Bauvorhaben genehmigungsfähig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht; einzig die noch fehlende Erschließung, z. B. in einem Neubaugebiet, könnte eine Verzögerung darstellen.
Eines der interessantesten Dinge ist natürlich, wie strikt der Entwicklungszeitplan eingehalten wird. Hier gibt es ein ähnliches System. Der Plan kann schon im Rahmen seiner Festsetzungen laut § 31 Abs. 1 BauGB Ausnahmen vorsehen, wie bei den Nutzungen in den einzelnen Gebietstypen. Diese Nutzungen stehen nicht im generellen Zulässigkeitskatalog, weil ihnen ein gewisses Störpotenzial innewohnt, das zunächst geprüft werden soll, sei es aufgrund von Emissionen, der Flächenbeanspruchung oder der Gestalt. Sofern keine Konflikte zu erwarten sind, werden diese Ausnahmen im Regelfall gewährt.
Von größerer Bedeutung für die Genehmigungspraxis ist jedoch die Möglichkeit, von den Festsetzungen befreien zu können, wie es § 31 Abs. 2 BauGB vorsieht. Damit wird der B-Plan mit einer gewissen Flexibilität ausgestattet, die seine Handhabung erleichtern sollen. Eine Befreiung ist jedoch mit Bedingungen versehen:
In jedem Falle dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung muss unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Hierzu muss sich laut Gesetz eine dritte Bedingung gesellen:
Die Erforderlichkeit aus Gründen des Wohles für die Allgemeinheit,
Die städtebauliche Vertretbarkeit oder
Das Entstehen einer nicht beabsichtigten Härte.