Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ist ein Sonderfall des Bebauungsplans:

• Wird von einem Vorhabenträger (Investor) in Abstimmung mit der Gemeinde erstellt
• Bezieht sich auf ein konkretes Bauvorhaben und dessen Erschließung
• Ist Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
• Wird ergänzt durch einen Durchführungsvertrag zwischen Gemeinde und Vorhabenträger

Vorteile des VEP:

• Flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten
• Schnellere Realisierung von Projekten
• Kosteneinsparung für die Gemeinde

Der VEP ermöglicht eine enge Abstimmung zwischen öffentlichen und privaten Interessen bei der Projektentwicklung.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß für die Intensität der Bebauung eines Grundstücks in Bezug auf die Geschossfläche. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Beispiele:

• GFZ 0,8: Die Geschossfläche darf 80% der Grundstücksfläche betragen
• GFZ 1,2: Die Geschossfläche darf 120% der Grundstücksfläche betragen

Zur Geschossfläche zählen die Flächen aller Vollgeschosse, einschließlich der Umfassungswände. Die GFZ ermöglicht eine Steuerung der Bebauungsdichte und beeinflusst das Erscheinungsbild eines Gebiets.

"Erschließung" im Bebauungsplan bezieht sich auf die Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur, um ein Grundstück nutzbar und bebaubar zu machen. Dies umfasst:

• Verkehrserschließung: Straßen, Wege, Parkplätze
• Technische Erschließung: Anschlüsse an Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasnetze
• Kommunikationsinfrastruktur: Telefon- und Internetleitungen
• Entwässerung: Regenwasserableitung und ggf. Versickerungsanlagen
• Öffentliche Einrichtungen: z.B. Straßenbeleuchtung, Bushaltestellen

Der Bebauungsplan legt fest, wie die Erschließung erfolgen soll und welche Flächen dafür vorgesehen sind. Die Kosten der Erschließung können teilweise auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden.

Eine Veränderungssperre ist ein städtebauliches Sicherungsinstrument:

• Rechtliche Grundlage: § 14 BauGB
• Zweck: Sicherung der Planung während der Aufstellung eines Bebauungsplans
• Wirkung: Verbot bestimmter baulicher Veränderungen im Plangebiet

Erlassen wird sie:

• Nach Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan
• Wenn zu befürchten ist, dass Vorhaben die Planung erschweren könnten
• Durch Satzungsbeschluss der Gemeinde

Dauer:

• Zunächst zwei Jahre
• Verlängerbar um ein Jahr
• In besonderen Fällen nochmals um ein Jahr

Die Veränderungssperre schützt die Planungsabsichten der Gemeinde vor entgegenstehenden Entwicklungen.

Baugrenze und Baulinie sind beide Instrumente zur Steuerung der Bebauung, unterscheiden sich aber in ihrer Verbindlichkeit:

Baugrenze:

• Gebäude dürfen die Baugrenze nicht überschreiten.
• Ein Zurückbleiben hinter der Baugrenze ist zulässig.
• Bietet Flexibilität in der Platzierung des Gebäudes.

Baulinie:

• Gebäude müssen auf der Baulinie errichtet werden.
• Ein Zurückbleiben hinter der Baulinie ist nicht zulässig.
• Geringfügige Überschreitungen können zugelassen werden.
• Schafft eine einheitliche Bauflucht, z.B. entlang einer Straße.

Baulinien werden oft verwendet, um ein einheitliches Straßenbild zu erzeugen, während Baugrenzen mehr Gestaltungsspielraum lassen.